Ada anggapan bahwa selama harga jual beli tanah telah disepakati oleh penjual dan pembeli, angka tersebut otomatis dapat digunakan tanpa persoalan dalam proses BPHTB. Dalam praktik administrasi BPHTB, situasinya tidak sesederhana itu.

Surat Edaran Bersama Menteri Agraria dan Tata Ruang/Kepala BPN dan Menteri Dalam Negeri Nomor 16/SE-HR.01/VIII/2026 dan Nomor 900.1.13.1/5782/SJ secara khusus memasukkan indikasi nilai transaksi yang tidak wajar sebagai salah satu kondisi yang dapat memerlukan pemeriksaan lebih lanjut.

Baca juga

ZNT dalam Pemeriksaan BPHTB: Apakah Nilai Zona Tanah Menentukan Besarnya Pajak?

Kekurangan Pembayaran BPHTB Setelah Pendaftaran Tanah: Apa Konsekuensinya?

Dalam keadaan tersebut, pemerintah daerah diberikan waktu maksimal 3 hari kerja untuk melakukan pemeriksaan dokumen dan Nilai Perolehan Objek Pajak atau NPOP, termasuk apabila diperlukan koreksi, klarifikasi, pemeriksaan lapangan, atau pemenuhan persyaratan lainnya.

Bagi pembeli, penjual, perusahaan, maupun investor, ketentuan ini menunjukkan bahwa dokumentasi nilai transaksi menjadi semakin penting dalam proses pengalihan hak atas tanah.

BPHTB Menggunakan Mekanisme Self-Assessment

Surat Edaran Bersama menegaskan bahwa pembayaran BPHTB dalam rangka pendaftaran tanah dilakukan berdasarkan prinsip self-assessment oleh wajib pajak.

Dalam mekanisme ini, wajib pajak memenuhi kewajibannya berdasarkan data dan informasi mengenai perolehan hak atas tanah dan bangunan.

Namun, self-assessment tidak berarti pemerintah daerah kehilangan kewenangan untuk melakukan pemeriksaan.

Pemerintah daerah tetap dapat memeriksa dokumen dan NPOP untuk memastikan kewajiban BPHTB diproses sesuai ketentuan.

Salah satu situasi yang dapat memicu pemeriksaan lebih lanjut adalah apabila nilai transaksi menunjukkan indikasi yang dianggap tidak wajar.

Karena itu, angka yang tercantum dalam dokumen transaksi tidak sebaiknya dilihat hanya sebagai formalitas.

Apa yang Dimaksud Nilai Transaksi “Tidak Wajar”?

Surat Edaran Bersama menyebut adanya kondisi indikasi nilai transaksi yang tidak wajar, tetapi dokumen utama tersebut tidak menetapkan satu angka atau persentase tertentu yang secara otomatis membuat sebuah transaksi dikategorikan tidak wajar.

Ini penting.

Artinya, tidak tepat menyimpulkan bahwa setiap transaksi yang berbeda dari suatu nilai pembanding pasti dianggap salah.

Dalam melakukan analisis kewajaran NPOP, pemerintah daerah menggunakan NJOP PBB-P2 dan dapat menggunakan Zona Nilai Tanah atau ZNT yang tersedia dari Kementerian ATR/BPN sebagai data pembanding.

Selain itu, pemerintah daerah tetap dapat memperhatikan data dan informasi lainnya sesuai ketentuan peraturan perundang-undangan.

Dengan demikian, analisis kewajaran nilai transaksi tidak hanya bergantung pada satu angka.

Apakah ZNT Menentukan Nilai BPHTB?

Tidak sesederhana itu.

Surat Edaran Bersama secara eksplisit menempatkan ZNT sebagai instrumen pendukung dalam menganalisis kewajaran nilai transaksi.

Penggunaan ZNT tidak menghapus kewenangan pemerintah daerah untuk melakukan pemeriksaan berdasarkan:

• data lain yang sah;
• dokumen;
• informasi mengenai objek; dan
• informasi lain yang relevan sesuai ketentuan.

Karena itu, ZNT sebaiknya dipahami sebagai salah satu referensi dalam proses analisis, bukan sebagai satu-satunya nilai yang otomatis menentukan hasil pemeriksaan BPHTB.

Hal ini juga berarti bahwa terdapat kemungkinan nilai dalam suatu transaksi berbeda dengan ZNT tanpa otomatis menunjukkan bahwa transaksi tersebut tidak sah.

Namun, perbedaan yang menimbulkan pertanyaan dapat memerlukan penjelasan atau pemeriksaan lebih lanjut.

Mengapa Pemeriksaan Bisa Menjadi 3 Hari Kerja?

Untuk permohonan yang lengkap, tidak termasuk kategori yang membutuhkan pemeriksaan tambahan, serta telah terintegrasi secara elektronik, pemeriksaan dokumen dan NPOP pada prinsipnya diselesaikan maksimal 1 hari kerja.

Tetapi apabila terdapat indikasi nilai transaksi tidak wajar, permohonan dapat masuk ke mekanisme pemeriksaan maksimal 3 hari kerja.

Kategori tiga hari tersebut juga dapat berlaku apabila:

• diperlukan pemeriksaan lapangan;
• objek belum memiliki atau tidak sesuai dengan NOP PBB-P2;
• terdapat perbedaan material antara data pemerintah daerah dan Kantor Pertanahan; atau
• terdapat kondisi geografis tertentu yang membutuhkan verifikasi manual.

Dalam jangka waktu tersebut, pemerintah daerah dapat melakukan pemeriksaan yang dibutuhkan sebelum billing code BPHTB diterbitkan.

Apa yang Bisa Diminta Saat Pemeriksaan?

Surat Edaran Bersama memungkinkan adanya koreksi, klarifikasi, dan pemenuhan persyaratan lain dalam proses pemeriksaan.

Karena itu, wajib pajak sebaiknya siap menunjukkan dasar data yang digunakan dalam transaksi apabila diperlukan.

Untuk transaksi perusahaan, dokumentasi menjadi semakin penting karena nilai transaksi biasanya berkaitan dengan dokumen korporasi dan proses akuisisi aset yang lebih luas.

JHYlegal dapat membantu perusahaan melakukan peninjauan dokumen hukum transaksi properti dan legal due diligence pertanahan sebelum proses pengalihan hak dilakukan, sehingga potensi ketidaksesuaian pada objek, dokumen, atau struktur transaksi dapat diketahui sebelum memasuki tahapan pendaftaran.

NIB dan NOP Juga Dapat Mempengaruhi Pemeriksaan

Analisis NPOP tidak berdiri sendiri.

Surat Edaran Bersama juga mengatur pencocokan antara:

NIB pada sistem pertanahan Kantor Pertanahan

dan

NOP pada basis data PBB-P2 pemerintah daerah.

Pencocokan tersebut menjadi bagian dari pemeriksaan dokumen dan digunakan sebagai salah satu baseline dalam analisis kewajaran NPOP bersama data pembanding lainnya.

Karena itu, ketidaksesuaian antara NIB dan NOP dapat menambah kompleksitas pemeriksaan.

Menariknya, apabila NIB atau NOP belum tersedia atau belum cocok, permohonan tidak otomatis dihentikan. Permohonan tetap diproses dalam jangka waktu yang ditetapkan dengan disertai catatan mengenai status pencocokannya.

Bagaimana Jika Pemeriksaan Tidak Selesai dalam 3 Hari?

Surat Edaran Bersama memberikan kepastian administratif apabila pemeriksaan melewati batas waktu.

Jika sampai berakhirnya batas maksimal yang berlaku pemerintah daerah belum memberikan:

• hasil pemeriksaan;
• pemberitahuan koreksi; atau
• penolakan,

permohonan dianggap lengkap dan billing code BPHTB diterbitkan.

Namun, mekanisme tersebut tidak sebaiknya ditafsirkan sebagai penghapusan kewenangan pemerintah daerah apabila kemudian ditemukan adanya kekurangan BPHTB.

Jika terdapat kekurangan pembayaran, pemerintah daerah tetap dapat melakukan penagihan sesuai ketentuan perpajakan daerah.

Bagaimana Jika Setelahnya Ditemukan Kekurangan?

Apabila hasil pemeriksaan menunjukkan masih terdapat BPHTB yang harus dibayar, pemerintah daerah dapat menerbitkan antara lain:

• Surat Tagihan Pajak Daerah atau STPD; atau
• Surat Ketetapan Pajak Daerah Kurang Bayar atau SKPDKB.

Penagihan kekurangan BPHTB menjadi kewenangan pemerintah daerah.

Karena itu, strategi transaksi sebaiknya bukan sekadar memastikan billing code cepat diterbitkan, melainkan memastikan data yang digunakan sejak awal memiliki dasar yang dapat dipertanggungjawabkan.

Apa yang Perlu Disiapkan Sebelum Transaksi?

Untuk mengurangi risiko klarifikasi pada tahap BPHTB, para pihak dapat memeriksa beberapa aspek sebelum transaksi diselesaikan.

Pastikan data objek konsisten

Periksa luas, lokasi, nomor hak, NIB, NOP PBB-P2, dan informasi lain mengenai bidang tanah.

Dokumentasikan nilai transaksi

Pastikan nilai dalam dokumen transaksi sesuai dengan kesepakatan dan memiliki dokumentasi yang memadai apabila perlu dijelaskan.

Periksa status hukum tanah

Status hak, pemegang hak, masa berlaku, beban, dan kondisi hukum lainnya tetap perlu diperiksa di luar aspek BPHTB.

Periksa kewenangan pihak

Jika pembeli atau penjual adalah perusahaan, pastikan pihak yang menandatangani transaksi mempunyai kewenangan serta persetujuan korporasi yang diperlukan.

Jangan hanya melihat NJOP atau ZNT

Keduanya penting sebagai bagian dari data yang dapat digunakan dalam pemeriksaan, tetapi transaksi tetap perlu dinilai berdasarkan dokumen dan kondisi sebenarnya.

Untuk transaksi properti bernilai material, JHYlegal dapat memberikan pendampingan dalam legal due diligence aset, pemeriksaan dokumen pertanahan, serta peninjauan aspek hukum transaksi sebelum proses jual beli atau pengalihan hak dilanjutkan. Pemeriksaan ini dapat membantu perusahaan dan investor melihat risiko transaksi secara lebih menyeluruh, bukan hanya dari satu dokumen pajak.

Kesimpulan

Indikasi nilai transaksi yang tidak wajar dapat membuat pemeriksaan BPHTB masuk ke mekanisme maksimal 3 hari kerja.

Dalam menilai kewajaran NPOP, pemerintah daerah menggunakan NJOP PBB-P2 dan dapat menggunakan ZNT sebagai data pembanding. Namun, ZNT hanya merupakan instrumen pendukung dan bukan satu-satunya dasar pemeriksaan.

Pemerintah daerah tetap dapat mempertimbangkan dokumen, data, serta informasi lain yang sah dan meminta koreksi atau klarifikasi apabila diperlukan.

Karena itu, bagi pembeli, perusahaan, maupun investor, hal yang paling penting bukan mencoba membuat nilai transaksi “mendekati” satu referensi tertentu. Yang lebih penting adalah memastikan nilai transaksi, data objek tanah, dan dokumen pendukung konsisten serta dapat dijelaskan apabila diperiksa.

Persiapan dokumen sejak awal dapat membantu membuat proses BPHTB dan pendaftaran tanah lebih terukur sekaligus mengurangi risiko munculnya persoalan setelah transaksi berjalan.

Artikel ini bersifat informasi umum dan bukan merupakan nasihat hukum. Untuk informasi lebih lanjut mengenai batasan penggunaan informasi dalam artikel, baca disclaimer JHY Legal di https://jhylegal.com/disclaimer/.