Tidak semua transaksi atau perolehan hak atas tanah menghasilkan BPHTB yang harus dibayar. Dalam kondisi tertentu, wajib pajak dapat menganggap bahwa BPHTB yang terutang adalah nihil atau bahwa perolehan hak tersebut bukan merupakan objek BPHTB. Persoalannya muncul ketika status tersebut belum selesai diverifikasi, sementara proses pendaftaran tanah perlu segera dilanjutkan.

Artikel ini bersifat informasi umum dan bukan merupakan nasihat hukum. Untuk informasi lebih lanjut mengenai batasan penggunaan informasi dalam artikel, baca disclaimer JHY Legal di https://jhylegal.com/disclaimer/.

Baca Juga

NIB dan NOP Harus Dicocokkan: Apa Dampaknya terhadap Pendaftaran Tanah dan BPHTB?

Surat Edaran Bersama Menteri Agraria dan Tata Ruang/Kepala BPN dan Menteri Dalam Negeri Nomor 16/SE-HR.01/VIII/2026 dan Nomor 900.1.13.1/5782/SJ memberikan mekanisme khusus untuk kondisi ini.

Berbeda dengan SSPD BPHTB biasa yang belum terverifikasi, BPHTB nihil memiliki persyaratan tambahan sebelum pelayanan pendaftaran tanah dapat tetap diproses. Wajib pajak harus terlebih dahulu mengajukan permohonan surat keterangan bukan objek BPHTB kepada kepala daerah dan menyiapkan dokumen pendukung tertentu.

Bagi perusahaan, investor, maupun pemilik aset, perbedaan ini penting karena kesalahan memahami status BPHTB nihil dapat menyebabkan proses pendaftaran tanah tidak berjalan seperti yang direncanakan.

Apa yang Dimaksud dengan BPHTB Nihil dalam Mekanisme Ini?

Dalam konteks Surat Edaran Bersama tersebut, terdapat pengaturan khusus terhadap pelayanan pendaftaran tanah untuk Zero BPHTB yang belum diverifikasi.

Artinya, terdapat kondisi ketika proses BPHTB menunjukkan tidak adanya jumlah yang perlu dibayarkan, tetapi status tersebut belum mendapatkan penyelesaian verifikasi.

Kondisi ini tidak otomatis membuat Kantor Pertanahan dapat mengabaikan proses administrasi BPHTB.

Sebaliknya, terdapat persyaratan yang harus dibuktikan sebelum pendaftaran tanah dapat tetap dilanjutkan.

Poin pentingnya adalah:

BPHTB nihil belum terverifikasi tidak sama dengan kewajiban BPHTB yang telah dinyatakan selesai.

Karena itu, wajib pajak tetap perlu menjalani mekanisme administratif yang ditentukan.

Syarat Utama: Mengajukan Surat Keterangan Bukan Objek BPHTB

Surat Edaran Bersama mensyaratkan bahwa pelayanan pendaftaran tanah untuk Zero BPHTB yang belum terverifikasi hanya dapat dilanjutkan apabila wajib pajak telah mengajukan permohonan surat keterangan bukan objek BPHTB kepada kepala daerah.

Permohonan tersebut harus dilakukan sesuai dengan ketentuan peraturan perundang-undangan yang berlaku.

Jadi, pernyataan sepihak bahwa BPHTB adalah nihil tidak cukup.

Harus terdapat proses formal kepada pemerintah daerah yang menunjukkan bahwa wajib pajak memang sedang meminta penetapan atau keterangan terkait status bukan objek BPHTB.

Hal ini menjadi penting karena pemerintah daerah tetap memiliki kewenangan dalam administrasi dan pemungutan BPHTB.

Bukti Permohonan Harus Disiapkan

Selain mengajukan permohonan, wajib pajak juga perlu memiliki tanda terima permohonan surat keterangan bukan objek BPHTB.

Dokumen ini menjadi bukti bahwa proses administratif memang telah diajukan kepada pemerintah daerah.

Dengan demikian, pada saat pendaftaran tanah diproses, terdapat dasar dokumenter yang menunjukkan bahwa status BPHTB nihil bukan sekadar klaim dari para pihak dalam transaksi.

Secara praktis, tanda terima tersebut sebaiknya disimpan bersama dokumen transaksi dan dokumen pertanahan lainnya.

Untuk perusahaan yang memiliki banyak aset atau sedang melakukan transaksi dengan struktur yang lebih kompleks, pengelolaan dokumen semacam ini menjadi semakin penting.

Tetap Diperlukan Surat Kesediaan Membayar Kekurangan BPHTB

Ada satu persyaratan lagi yang perlu diperhatikan.

Meskipun wajib pajak menganggap BPHTB nihil, Surat Edaran Bersama tetap mensyaratkan Surat Pernyataan Kesediaan Membayar Kekurangan BPHTB.

Mengapa surat ini masih diperlukan?

Karena status nihil tersebut belum selesai diverifikasi.

Apabila dari proses selanjutnya ternyata ditemukan bahwa masih terdapat kewajiban BPHTB, wajib pajak tetap harus memenuhi kekurangan tersebut.

Dengan demikian, proses pendaftaran tanah dapat tetap bergerak tanpa menghilangkan kewenangan pemerintah daerah untuk melakukan pemeriksaan dan penagihan apabila ternyata terdapat BPHTB yang seharusnya dibayar.

Apa Bedanya dengan SSPD BPHTB Biasa yang Belum Diverifikasi?

Perbedaannya cukup penting.

Untuk SSPD BPHTB yang belum terverifikasi, pendaftaran tanah dalam kondisi tertentu dapat tetap dilanjutkan dengan disertai surat pernyataan kesediaan membayar kekurangan BPHTB.

Sementara untuk Zero BPHTB yang belum terverifikasi, terdapat persyaratan tambahan berupa:

• permohonan surat keterangan bukan objek BPHTB kepada kepala daerah;
• tanda terima permohonan tersebut; dan
• surat pernyataan kesediaan membayar kekurangan BPHTB.

Dengan kata lain, jalur administratifnya lebih spesifik.

Para pihak sebaiknya tidak menggunakan mekanisme SSPD belum terverifikasi biasa untuk kondisi BPHTB nihil tanpa memeriksa apakah persyaratan khusus tersebut telah dipenuhi.

Mengapa Status BPHTB Nihil Perlu Dipastikan Sejak Awal?

Dalam transaksi atau pengalihan hak atas tanah, status pajak dapat berdampak langsung pada kelancaran tahapan berikutnya.

Apabila pada awal proses dianggap nihil tetapi dokumen yang dibutuhkan belum diajukan, proses pendaftaran tanah dapat menghadapi masalah administratif.

Karena itu, sebelum dokumen dibawa ke tahap pendaftaran, sebaiknya diperiksa:

Dasar status BPHTB nihil

Pastikan alasan mengapa transaksi atau perolehan hak dianggap tidak menimbulkan BPHTB telah dipahami dan didokumentasikan.

Status permohonan kepada pemerintah daerah

Pastikan permohonan surat keterangan bukan objek BPHTB memang sudah diajukan apabila mekanisme tersebut diperlukan.

Bukti penerimaan permohonan

Jangan hanya mengandalkan bukti informal. Tanda terima permohonan perlu tersedia sebagai bagian dari dokumen.

Surat pernyataan

Pastikan surat kesediaan membayar kekurangan BPHTB telah disiapkan sesuai kebutuhan proses.

Untuk transaksi yang melibatkan badan usaha atau aset bernilai material, JHYlegal dapat membantu meninjau dokumen pertanahan dan aspek hukum transaksi sebelum proses pendaftaran hak dilakukan, termasuk mengidentifikasi dokumen yang perlu dipastikan tersedia agar proses administrasi tidak terhambat.

Bagaimana Jika Kemudian Ternyata Ada BPHTB yang Kurang Dibayar?

Status awal BPHTB nihil tidak menghilangkan kemungkinan adanya kewajiban yang ditemukan kemudian.

Apabila pemeriksaan menunjukkan terdapat kekurangan pembayaran BPHTB, pemerintah daerah tetap memiliki kewenangan untuk melakukan penagihan.

Surat Edaran Bersama menyebut bahwa dalam kondisi kekurangan BPHTB, pemerintah daerah dapat menerbitkan antara lain:

• Surat Tagihan Pajak Daerah atau STPD; atau
• Surat Ketetapan Pajak Daerah Kurang Bayar atau SKPDKB.

Proses penagihan berada dalam kewenangan pemerintah daerah.

Hal ini menjelaskan mengapa surat kesediaan membayar kekurangan BPHTB tetap diperlukan bahkan ketika posisi awal wajib pajak adalah Zero BPHTB.

Bagi Perusahaan, Jangan Hanya Memeriksa Pajaknya

Dalam transaksi perusahaan, persoalan BPHTB biasanya hanya salah satu bagian dari keseluruhan proses legal.

Perusahaan juga perlu memastikan:

• status dan jenis hak atas tanah;
• identitas pemegang hak;
• kewenangan pihak yang menandatangani transaksi;
• persetujuan korporasi yang diperlukan;
• luas dan lokasi objek;
• data NIB dan NOP;
• serta ada atau tidaknya persoalan hukum terhadap aset.

Jika transaksi melibatkan pembelian aset perusahaan, investasi, restrukturisasi, atau pengalihan tanah dengan nilai signifikan, pemeriksaan hukum yang lebih menyeluruh dapat menjadi penting.

JHYlegal dapat memberikan pendampingan dalam legal due diligence pertanahan dan pemeriksaan dokumen transaksi properti, sehingga perusahaan dapat memahami risiko hukum dan kesiapan dokumen sebelum pengalihan maupun pendaftaran hak dilanjutkan.

BPHTB Nihil Bukan Berarti Administrasi Bisa Dilewati

Istilah “nihil” terkadang menimbulkan kesan bahwa tidak ada lagi proses yang perlu dilakukan karena tidak terdapat pembayaran.

Mekanisme dalam Surat Edaran Bersama menunjukkan bahwa pendekatan tersebut tidak tepat.

Ketika Zero BPHTB belum terverifikasi, tetap terdapat tahapan administratif yang harus dipenuhi agar pelayanan pendaftaran tanah dapat berjalan.

Setidaknya terdapat tiga hal utama yang perlu dibuktikan:

permohonan surat keterangan bukan objek BPHTB telah diajukan,

tanda terima permohonan tersedia,

dan

surat kesediaan membayar kekurangan BPHTB telah dibuat.

Dengan demikian, fokusnya bukan hanya pada apakah jumlah BPHTB yang dibayar adalah nol, tetapi juga apakah status tersebut telah memiliki dasar administrasi yang dapat dipertanggungjawabkan.

Kesimpulan

BPHTB nihil yang belum diverifikasi tidak otomatis menghentikan pendaftaran tanah, tetapi juga tidak dapat diproses tanpa persyaratan.

Agar pelayanan pendaftaran tanah tetap dapat dilanjutkan, wajib pajak harus telah mengajukan permohonan surat keterangan bukan objek BPHTB kepada kepala daerah, memiliki tanda terima permohonan tersebut, dan menyiapkan surat pernyataan kesediaan membayar kekurangan BPHTB.

Jika kemudian ditemukan adanya kekurangan, pemerintah daerah tetap mempunyai kewenangan untuk melakukan penagihan sesuai ketentuan perpajakan daerah.

Karena itu, bagi pembeli, perusahaan, maupun investor, status “BPHTB nihil” sebaiknya tidak hanya dilihat dari angka pajaknya. Kelengkapan proses administratif dan konsistensi dokumen tetap perlu dipastikan agar pendaftaran tanah tidak menghadapi hambatan pada tahap berikutnya.