Transaksi tanah sudah selesai diproses, pendaftaran hak telah berjalan, bahkan sertifikat mungkin sudah masuk ke tahap administrasi berikutnya. Lalu muncul temuan bahwa BPHTB yang dibayarkan ternyata masih kurang.

Apakah kekurangan tersebut dianggap selesai karena pendaftaran tanah sudah berjalan? Tidak.

Baca Juga :

NIB dan NOP Harus Dicocokkan: Apa Dampaknya terhadap Pendaftaran Tanah dan BPHTB?

BPHTB Nihil Belum Diverifikasi: Bisakah Pendaftaran Tanah Tetap Diproses?

Surat Edaran Bersama Menteri Agraria dan Tata Ruang/Kepala BPN dan Menteri Dalam Negeri Nomor 16/SE-HR.01/VIII/2026 dan Nomor 900.1.13.1/5782/SJ menegaskan bahwa kekurangan BPHTB tetap dapat ditagih oleh pemerintah daerah. Bahkan, mekanisme pendaftaran tanah yang dapat dilanjutkan ketika SSPD BPHTB belum selesai diverifikasi tidak menghapus kewajiban pajak yang kemudian diketahui masih belum terpenuhi.

Bagi pembeli, perusahaan, investor, maupun pemilik aset, hal ini penting karena risiko BPHTB tidak berhenti pada saat pembayaran pertama dilakukan. Status final kewajiban pajak tetap perlu dipastikan.

Mengapa Kekurangan BPHTB Bisa Muncul?

BPHTB dalam proses pendaftaran tanah menggunakan prinsip self-assessment.

Artinya, wajib pajak menghitung dan memenuhi kewajiban BPHTB berdasarkan data perolehan hak serta ketentuan yang berlaku.

Namun, self-assessment tidak berarti nilai yang dilaporkan selalu menjadi nilai final tanpa pemeriksaan.

Pemerintah daerah tetap dapat melakukan pemeriksaan terhadap dokumen dan Nilai Perolehan Objek Pajak atau NPOP. Dalam proses tersebut, dapat ditemukan perbedaan yang menyebabkan jumlah BPHTB yang seharusnya dibayar lebih besar daripada pembayaran sebelumnya.

Beberapa kondisi yang dapat berkaitan dengan pemeriksaan lebih lanjut antara lain:

• nilai transaksi yang terindikasi tidak wajar;
• perbedaan material antara data pemerintah daerah dan Kantor Pertanahan;
• ketidaksesuaian NOP PBB-P2;
• kebutuhan pemeriksaan lapangan; atau
• data dan dokumen lain yang membutuhkan klarifikasi.

Karena itu, pembayaran awal BPHTB sebaiknya tidak selalu dianggap sebagai akhir dari seluruh risiko perpajakan atas transaksi tanah.

Apa yang Terjadi Jika BPHTB Ternyata Kurang Dibayar?

Surat Edaran Bersama memberikan mekanisme yang cukup jelas.

Apabila terdapat kekurangan pembayaran BPHTB, pemerintah daerah dapat menerbitkan:

• Surat Tagihan Pajak Daerah atau STPD; atau
• Surat Ketetapan Pajak Daerah Kurang Bayar atau SKPDKB.

Selanjutnya, proses penagihan kekurangan BPHTB berada sepenuhnya dalam kewenangan pemerintah daerah.

Artinya, walaupun proses pendaftaran tanah telah berjalan, pemerintah daerah tetap dapat melakukan tindakan administratif dan penagihan sesuai ketentuan perpajakan daerah.

Bagi perusahaan yang melakukan transaksi dengan nilai besar, potensi kekurangan seperti ini perlu dimasukkan dalam perhitungan risiko transaksi sejak awal.

Pendaftaran Tanah yang Sudah Berjalan Tidak Menghapus Kewajiban

Ini merupakan salah satu bagian yang paling penting untuk dipahami.

Dalam mekanisme tertentu, pelayanan pendaftaran tanah dapat tetap dilanjutkan meskipun hasil verifikasi SSPD BPHTB belum selesai.

Namun, kelanjutan tersebut disertai surat pernyataan kesediaan membayar kekurangan BPHTB.

Dengan demikian, mekanismenya memang sejak awal mengantisipasi kemungkinan bahwa setelah proses berjalan, ternyata masih ada BPHTB yang harus dibayar.

Hal ini menunjukkan bahwa terdapat dua proses yang dapat berjalan dengan waktu penyelesaian berbeda:

proses pendaftaran tanah, dan
penyelesaian final kewajiban BPHTB.

Selesainya salah satu proses tidak otomatis berarti proses lainnya juga telah selesai.

Bisa Ada Penghentian Sementara Layanan Pertanahan Berikutnya

Selain risiko penagihan pajak, terdapat konsekuensi lain yang perlu diperhatikan.

Untuk pelayanan pendaftaran tanah yang dilanjutkan menggunakan hasil SSPD BPHTB yang belum terverifikasi, Surat Edaran Bersama mengatur adanya penghentian sementara terhadap permohonan pelayanan pertanahan berikutnya.

Kantor Pertanahan dapat melakukan konfirmasi status verifikasi BPHTB secara host-to-host.

Apabila penghentian sementara tersebut belum dapat diselesaikan dalam waktu 90 hari kalender sejak pencatatan, pemerintah daerah bersama Kantor Pertanahan melakukan monitoring bersama terhadap penyelesaian kewajiban BPHTB.

Artinya, persoalan BPHTB yang belum selesai berpotensi berdampak pada kemampuan pemilik tanah mengajukan pelayanan pertanahan berikutnya.

Karena itu, status BPHTB sebaiknya dituntaskan, bukan hanya dibiarkan karena transaksi awal sudah berhasil diproses.

Bagaimana Nilai Transaksi Diperiksa?

Dalam menilai kewajaran NPOP, pemerintah daerah menggunakan NJOP PBB-P2 dan dapat menggunakan Zona Nilai Tanah atau ZNT sebagai data pembanding.

Namun, ZNT bukan satu-satunya dasar penentuan nilai transaksi.

Surat Edaran Bersama menempatkan ZNT sebagai alat pendukung dalam menganalisis kewajaran nilai. Pemerintah daerah tetap dapat mempertimbangkan data, dokumen, dan informasi lain yang sah.

Artinya, apabila terdapat perbedaan antara nilai transaksi dengan ZNT, belum tentu secara otomatis terdapat kekurangan BPHTB.

Namun, perbedaan tersebut dapat menjadi salah satu faktor yang mendorong pemeriksaan lebih lanjut.

Karena itu, dokumentasi yang mendukung nilai transaksi menjadi penting, khususnya dalam transaksi properti bernilai besar atau transaksi yang melibatkan perusahaan.

JHYlegal dapat membantu melakukan peninjauan dokumen transaksi properti dan legal due diligence pertanahan sebelum transaksi diselesaikan, sehingga potensi ketidaksesuaian pada data objek, status hak, maupun dokumen transaksi dapat diketahui lebih awal.

NIB dan NOP Juga Menjadi Bagian Penting

Surat Edaran Bersama juga mendorong pencocokan antara:

• NIB atau Nomor Identifikasi Bidang dalam sistem pertanahan; dan
• NOP pada basis data PBB-P2 pemerintah daerah.

Pencocokan tersebut menjadi bagian dari pemeriksaan dokumen dan dapat digunakan sebagai baseline dalam analisis kewajaran NPOP.

Jika data pertanahan dan data perpajakan tidak konsisten, kondisi tersebut dapat membutuhkan klarifikasi lebih lanjut.

Karena itu, sebelum melakukan transaksi, pembeli atau perusahaan sebaiknya memastikan bahwa informasi dasar mengenai objek tanah relatif konsisten antara dokumen pertanahan dan dokumen perpajakan.

Apa yang Perlu Dicek Sebelum Pembayaran BPHTB?

Untuk mengurangi kemungkinan adanya koreksi atau kekurangan di kemudian hari, terdapat beberapa hal yang sebaiknya diperiksa.

Nilai transaksi dan NPOP

Pastikan nilai yang digunakan memiliki dasar yang jelas dan sesuai dengan dokumen transaksi.

NOP PBB-P2

Periksa apakah NOP benar-benar sesuai dengan bidang tanah yang menjadi objek transaksi.

NIB dan data bidang

Pastikan nomor bidang, luas, lokasi, dan informasi pertanahan lainnya konsisten.

Identitas pihak

Nama, NIK, serta informasi penjual dan pembeli perlu sesuai dengan dokumen transaksi.

Status hukum tanah

Pastikan jenis hak, pemegang hak, masa berlaku, dan kondisi hukum tanah telah diperiksa.

Dokumen perusahaan

Jika transaksi dilakukan oleh badan usaha, periksa kewenangan direksi atau pihak yang menandatangani transaksi serta persetujuan internal yang diperlukan.

Untuk transaksi perusahaan, JHYlegal dapat memberikan pendampingan hukum terkait transaksi properti, pemeriksaan dokumen pertanahan, serta legal due diligence aset, terutama apabila transaksi melibatkan nilai material, struktur investasi, atau aset yang memerlukan pemeriksaan lebih menyeluruh.

Mengapa Perusahaan Perlu Memperhatikan Risiko Ini?

Kekurangan BPHTB bukan hanya masalah administratif.

Untuk perusahaan, tambahan kewajiban yang muncul setelah transaksi dapat memengaruhi:

• total biaya akuisisi aset;
• perencanaan cash flow;
• dokumentasi transaksi;
• proses audit;
• rencana penggunaan atau pengalihan aset berikutnya; dan
• jadwal pelayanan pertanahan lanjutan.

Apalagi jika pelayanan tanah berikutnya terkena penghentian sementara karena status BPHTB belum selesai.

Karena itu, dalam transaksi perusahaan, BPHTB sebaiknya menjadi salah satu item yang diperiksa dalam keseluruhan proses due diligence dan closing.

Kesimpulan

Kekurangan pembayaran BPHTB tetap dapat ditagih meskipun proses pendaftaran tanah sudah berjalan.

Jika ditemukan adanya kekurangan, pemerintah daerah dapat menerbitkan STPD atau SKPDKB dan melakukan penagihan sesuai kewenangannya.

Selain itu, dalam kondisi pendaftaran tanah sebelumnya dilanjutkan ketika SSPD BPHTB belum terverifikasi, pelayanan pertanahan berikutnya dapat terkena penghentian sementara sampai status BPHTB diselesaikan.

Karena itu, pembeli, perusahaan, dan investor sebaiknya tidak hanya memastikan bahwa BPHTB sudah pernah dibayar. Yang lebih penting adalah memastikan data transaksi, NPOP, NIB, NOP, dan dokumen pendukung telah konsisten serta kewajiban BPHTB benar-benar selesai.

Pemeriksaan yang dilakukan sejak sebelum transaksi dapat membantu mengurangi risiko koreksi, penagihan tambahan, dan hambatan pada pelayanan pertanahan berikutnya.

Artikel ini bersifat informasi umum dan bukan merupakan nasihat hukum. Untuk informasi lebih lanjut mengenai batasan penggunaan informasi dalam artikel, baca disclaimer JHY Legal di https://jhylegal.com/disclaimer/.