Zona Nilai Tanah atau ZNT sering dianggap sebagai “harga resmi” tanah yang otomatis menentukan berapa BPHTB yang harus dibayar. Padahal, mekanisme BPHTB 2026 tidak menempatkan ZNT sesederhana itu.

Surat Edaran Bersama Menteri Agraria dan Tata Ruang/Kepala BPN dan Menteri Dalam Negeri Nomor 16/SE-HR.01/VIII/2026 dan Nomor 900.1.13.1/5782/SJ menegaskan bahwa pemerintah daerah dapat menggunakan ZNT yang disediakan Kementerian ATR/BPN sebagai data pembanding untuk mengevaluasi kewajaran Nilai Perolehan Objek Pajak atau NPOP.

Baca juga :

BPHTB Nihil Belum Diverifikasi: Bisakah Pendaftaran Tanah Tetap Diproses?

Kekurangan Pembayaran BPHTB Setelah Pendaftaran Tanah: Apa Konsekuensinya?

Namun, ZNT hanya merupakan instrumen pendukung. Pemerintah daerah tetap dapat menggunakan dokumen, data, dan informasi lain yang sah ketika memeriksa kewajaran nilai transaksi.

Bagi pembeli, penjual, perusahaan, maupun investor properti, perbedaan ini penting. Nilai transaksi yang berbeda dengan ZNT tidak otomatis berarti transaksi salah, tetapi perbedaan tersebut dapat menjadi bagian dari pemeriksaan BPHTB.

Apa Itu ZNT dalam Konteks Pemeriksaan BPHTB?

ZNT atau Zona Nilai Tanah pada dasarnya merupakan informasi nilai tanah yang disediakan oleh Kementerian ATR/BPN dan dapat digunakan sebagai salah satu data pembanding.

Dalam mekanisme BPHTB 2026, pemerintah daerah dalam menerima setoran BPHTB dan melakukan pemeriksaan SSPD BPHTB menggunakan NJOP PBB-P2 dan dapat menggunakan ZNT untuk membantu mengevaluasi kewajaran NPOP.

Kata yang penting di sini adalah “dapat menggunakan”.

Artinya, ZNT bukan satu-satunya parameter dan bukan pula satu-satunya angka yang menentukan apakah nilai transaksi dianggap wajar.

Pemerintah daerah tetap memiliki kewenangan untuk melakukan pemeriksaan berdasarkan sumber informasi lain yang sah.

Apakah ZNT Otomatis Menentukan Besarnya BPHTB?

Tidak.

Surat Edaran Bersama secara jelas menyatakan bahwa penggunaan ZNT merupakan instrumen pendukung dalam analisis kewajaran nilai transaksi.

Dengan demikian, tidak tepat apabila ZNT dipahami sebagai angka yang secara otomatis menggantikan nilai transaksi atau menjadi satu-satunya dasar BPHTB.

Dalam proses pemeriksaan, pemerintah daerah dapat memperhatikan antara lain:

• NJOP PBB-P2;
• ZNT;
• nilai transaksi atau NPOP;
• data objek tanah;
• dokumen yang disampaikan wajib pajak;
• data pertanahan;
• serta informasi lain yang sah sesuai ketentuan.

Karena itu, hasil pemeriksaan dapat bergantung pada keseluruhan data yang tersedia, bukan hanya satu angka dari peta ZNT.

Mengapa ZNT Tetap Penting?

Walaupun bukan penentu tunggal, ZNT tetap mempunyai fungsi penting karena dapat menjadi referensi bagi pemerintah daerah untuk melihat apakah nilai yang dilaporkan dalam transaksi memerlukan pemeriksaan lebih lanjut.

Misalnya, apabila terdapat perbedaan yang cukup signifikan antara nilai transaksi dengan informasi nilai tanah yang tersedia, pemerintah daerah dapat melakukan analisis lebih dalam terhadap dokumen dan kondisi transaksi.

Dalam Surat Edaran Bersama, indikasi nilai transaksi yang tidak wajar termasuk salah satu kondisi yang dapat membuat pemeriksaan dokumen dan NPOP dilakukan dalam jangka waktu maksimal 3 hari kerja.

Pada tahap tersebut, dapat dilakukan:

• koreksi;
• klarifikasi;
• pemeriksaan dokumen tambahan;
• pemeriksaan lapangan apabila diperlukan; dan
• pemenuhan persyaratan lainnya.

Jadi, relevansi ZNT lebih tepat dilihat sebagai alat untuk membantu proses analisis kewajaran, bukan sebagai tarif atau harga transaksi yang wajib digunakan oleh para pihak.

Berbeda dengan ZNT Bukan Berarti Transaksi Otomatis Bermasalah

Ini salah satu hal yang penting dipahami.

Surat Edaran Bersama tidak menyatakan bahwa setiap transaksi dengan nilai di bawah atau di atas ZNT otomatis dianggap tidak wajar.

Dokumen tersebut juga tidak menetapkan satu persentase tertentu mengenai seberapa jauh perbedaan nilai transaksi dengan ZNT yang langsung menimbulkan konsekuensi.

Karena itu, apabila terdapat perbedaan, konteks transaksi dan dokumen pendukung tetap menjadi penting.

Nilai tanah dapat dipengaruhi oleh berbagai kondisi objek dan transaksi. Yang perlu dipastikan adalah bahwa nilai yang digunakan dalam dokumen transaksi memang dapat dijelaskan dan didukung oleh data yang relevan apabila diminta dalam pemeriksaan.

Untuk transaksi bernilai material, JHYlegal dapat membantu meninjau aspek hukum transaksi properti dan dokumen pertanahan sebelum pengalihan hak dilakukan, sehingga perusahaan atau investor dapat mengidentifikasi potensi isu dokumentasi lebih awal.

NIB dan NOP Juga Masuk dalam Analisis

Pemeriksaan kewajaran NPOP tidak hanya berkaitan dengan ZNT.

Surat Edaran Bersama juga mengatur pencocokan antara:

NIB dalam sistem pertanahan Kantor Pertanahan, dan
NOP dalam basis data PBB-P2 pemerintah daerah.

Pencocokan NIB dan NOP menjadi bagian dari pemeriksaan dokumen serta digunakan sebagai baseline dalam analisis kewajaran NPOP bersama ZNT.

Artinya, pemerintah sedang mengarahkan proses BPHTB ke sistem yang semakin terintegrasi antara data pertanahan dan data perpajakan.

Jika informasi mengenai luas, lokasi, identitas bidang, atau data objek berbeda antara kedua sistem, hal tersebut dapat menjadi bagian dari proses klarifikasi.

Menariknya, apabila NIB atau NOP belum tersedia atau belum cocok, permohonan tetap dapat diproses dalam jangka waktu yang berlaku dengan disertai catatan mengenai status pencocokannya.

Bagaimana Jika Nilai Transaksi Dipertanyakan?

Jika nilai transaksi mendapat perhatian dalam pemeriksaan, para pihak sebaiknya tidak hanya berfokus pada argumen bahwa harga tersebut telah disepakati oleh penjual dan pembeli.

Dokumen pendukung tetap mempunyai peran penting.

Beberapa hal yang secara praktis perlu disiapkan antara lain:

Dokumen transaksi

Pastikan nilai yang tercantum konsisten pada dokumen-dokumen yang digunakan dalam transaksi.

Data objek tanah

Periksa luas, lokasi, nomor hak, NIB, dan NOP PBB-P2.

Informasi kondisi objek

Apabila terdapat karakteristik tertentu yang relevan terhadap nilai transaksi, dokumentasinya sebaiknya tersedia.

Identitas para pihak

Data pembeli dan penjual harus konsisten dengan dokumen pendukung lainnya.

Dokumen perusahaan

Apabila transaksi dilakukan oleh badan usaha, kewenangan pihak yang menandatangani transaksi dan persetujuan internal perusahaan juga perlu dipastikan.

Persiapan yang baik bukan berarti mencoba “menyesuaikan” angka transaksi dengan ZNT. Tujuannya adalah memastikan bahwa transaksi yang benar-benar dilakukan dapat didokumentasikan secara konsisten.

Pemeriksaan Harus Transparan dan Akuntabel

Surat Edaran Bersama juga menekankan bahwa penerimaan setoran BPHTB, verifikasi SSPD BPHTB, serta analisis kewajaran nilai transaksi harus dilakukan secara transparan dan akuntabel.

Ketentuan ini penting karena analisis kewajaran transaksi melibatkan beberapa jenis data.

Dengan penggunaan NJOP, ZNT, data NIB-NOP, dan informasi pendukung lainnya, proses pemeriksaan perlu mempunyai dasar yang dapat dipertanggungjawabkan.

Bagi wajib pajak, dokumentasi yang rapi akan membantu apabila diperlukan klarifikasi terhadap data atau nilai transaksi.

Apakah ZNT yang Tinggi Berarti Pasti Ada Kekurangan BPHTB?

Tidak otomatis.

ZNT yang berbeda dengan nilai transaksi tidak dengan sendirinya membuktikan adanya kekurangan BPHTB.

Pemeriksaan tetap harus melihat keseluruhan data dan mekanisme yang berlaku.

Namun, apabila dari pemeriksaan kemudian ditemukan masih terdapat BPHTB yang seharusnya dibayar, pemerintah daerah tetap mempunyai kewenangan untuk melakukan penagihan.

Dalam keadaan kekurangan pembayaran, pemerintah daerah dapat menerbitkan antara lain:

• STPD atau Surat Tagihan Pajak Daerah; atau
• SKPDKB atau Surat Ketetapan Pajak Daerah Kurang Bayar.

Karena itu, para pihak sebaiknya memperhatikan risiko tersebut sejak tahap persiapan transaksi.

Penting untuk Transaksi Perusahaan dan Investor

Untuk transaksi perusahaan, dampak pemeriksaan nilai dapat lebih luas karena berkaitan dengan nilai akuisisi aset, dokumentasi transaksi, proses closing, dan jadwal pendaftaran hak.

Selain memeriksa aspek BPHTB, perusahaan juga perlu melihat:

• status hukum tanah;
• jenis dan masa berlaku hak;
• potensi beban atas tanah;
• kewenangan penjual;
• persetujuan korporasi;
• kesesuaian data pertanahan; dan
• risiko hukum lainnya.

JHYlegal dapat memberikan pendampingan dalam legal due diligence pertanahan, pemeriksaan dokumen aset, dan aspek hukum transaksi properti, khususnya untuk perusahaan atau investor yang membutuhkan pemeriksaan lebih menyeluruh sebelum pembelian atau pengalihan hak atas tanah dilakukan.

Kesimpulan

ZNT memang menjadi salah satu data penting dalam mekanisme pemeriksaan BPHTB 2026, tetapi ZNT bukan satu-satunya dasar dan tidak otomatis menentukan besarnya BPHTB.

Pemerintah daerah menggunakan NJOP PBB-P2 dan dapat menggunakan ZNT sebagai data pembanding untuk mengevaluasi kewajaran NPOP. ZNT berfungsi sebagai instrumen pendukung, sementara pemeriksaan tetap dapat mempertimbangkan dokumen, data, dan informasi lain yang sah.

Pencocokan NIB dan NOP juga menjadi bagian dari pemeriksaan dan digunakan bersama ZNT sebagai baseline dalam analisis kewajaran NPOP.

Karena itu, jika nilai transaksi berbeda dengan ZNT, fokus utama sebaiknya bukan sekadar menyamakan kedua angka tersebut. Yang lebih penting adalah memastikan nilai transaksi benar, konsisten dengan dokumen, dan dapat dijelaskan apabila diperiksa.

Bagi pembeli, perusahaan, dan investor, persiapan dokumen yang baik sejak sebelum transaksi dapat membantu mengurangi risiko klarifikasi, koreksi, maupun kewajiban tambahan pada tahap berikutnya.

Artikel ini bersifat informasi umum dan bukan merupakan nasihat hukum. Baca disclaimer JHY Legal di https://jhylegal.com/disclaimer/.