BPHTB Belum Diverifikasi, Apakah Pendaftaran Tanah Tetap Bisa Dilanjutkan? -

Sebuah transaksi tanah sudah masuk ke tahap pendaftaran, BPHTB telah diproses, tetapi hasil verifikasi SSPD belum selesai. Dalam situasi seperti ini, kekhawatiran yang sering muncul adalah apakah seluruh proses pertanahan harus berhenti sampai verifikasi selesai.

Surat Edaran Bersama Menteri Agraria dan Tata Ruang/Kepala BPN dan Menteri Dalam Negeri Nomor 16/SE-HR.01/VIII/2026 dan Nomor 900.1.13.1/5782/SJ memberikan mekanisme yang lebih jelas. Dalam kondisi tertentu, pendaftaran tanah dapat tetap dilanjutkan meskipun hasil verifikasi SSPD BPHTB belum tersedia.

Kekurangan Pembayaran BPHTB Setelah Pendaftaran Tanah: Apa Konsekuensinya?

Namun, kelanjutan proses tersebut bukan berarti kewajiban BPHTB dianggap selesai. Ada persyaratan yang harus dipenuhi, dan pelayanan pertanahan berikutnya dapat dikenai penghentian sementara sampai status BPHTB diselesaikan.

Bagi pembeli, penjual, perusahaan, maupun investor yang sedang melakukan transaksi properti, ketentuan ini penting dipahami karena menyangkut hubungan langsung antara kewajiban pajak daerah dan pelayanan pertanahan.

Apa yang Dimaksud SSPD BPHTB Belum Diverifikasi?

SSPD BPHTB merupakan dokumen yang berkaitan dengan pembayaran Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan.

Dalam proses pendaftaran tanah, pemerintah daerah melakukan pemeriksaan dan verifikasi terhadap dokumen serta data yang menjadi dasar kewajiban BPHTB.

Proses tersebut dapat mencakup antara lain pemeriksaan dokumen, Nilai Perolehan Objek Pajak atau NPOP, serta kesesuaian informasi antara data perpajakan daerah dan data pertanahan.

Dalam kondisi tertentu, proses pendaftaran tanah dapat berjalan ketika hasil verifikasi SSPD BPHTB belum selesai.

Inilah yang secara praktis perlu dibedakan:

belum diverifikasi tidak sama dengan dibebaskan dari kewajiban BPHTB.

Status pajak tetap dapat diperiksa dan apabila kemudian ditemukan kekurangan pembayaran, kewajiban tersebut tetap dapat ditagih.

Pendaftaran Tanah Dapat Tetap Dilanjutkan

Surat Edaran Bersama mengatur bahwa pelayanan pendaftaran tanah yang menggunakan hasil verifikasi SSPD BPHTB yang belum terverifikasi dapat tetap dilanjutkan dengan persyaratan tertentu.

Salah satu ketentuan utamanya adalah:

proses pendaftaran tanah tetap dilanjutkan.

Ini merupakan poin yang cukup penting karena memberikan mekanisme agar tahapan pertanahan tidak selalu harus menunggu seluruh proses verifikasi BPHTB selesai.

Namun, kelanjutan tersebut disertai pengamanan terhadap kewajiban pajak yang mungkin masih muncul kemudian.

Wajib Ada Surat Kesediaan Membayar Kekurangan BPHTB

Syarat berikutnya adalah adanya surat pernyataan kesediaan membayar kekurangan BPHTB.

Artinya, wajib pajak menyatakan kesediaannya untuk memenuhi kekurangan pembayaran apabila dari proses verifikasi kemudian ditemukan bahwa BPHTB yang seharusnya dibayar lebih besar daripada yang telah dipenuhi.

Ketentuan ini penting karena proses pendaftaran tanah yang dilanjutkan tidak menghilangkan hak pemerintah daerah untuk melakukan pemeriksaan dan penagihan.

Secara praktis, para pihak dalam transaksi perlu memahami bahwa status pendaftaran tanah dan status final kewajiban BPHTB dapat berada pada tahap yang berbeda.

Karena itu, transaksi tidak sebaiknya dipandang selesai sepenuhnya hanya karena proses pendaftaran telah bergerak ke tahap berikutnya.

Ada Risiko Penghentian Sementara Layanan Pertanahan Berikutnya

Konsekuensi penting lainnya adalah adanya penghentian sementara terhadap permohonan pelayanan pertanahan berikutnya.

Dengan kata lain, bidang tanah yang proses pendaftarannya telah dilanjutkan ketika verifikasi BPHTB belum selesai dapat menghadapi pembatasan terhadap pelayanan pertanahan lanjutan sampai status BPHTB tersebut diselesaikan.

Kantor Pertanahan kemudian dapat melakukan konfirmasi mengenai status verifikasi BPHTB melalui mekanisme host-to-host.

Jika penghentian sementara tersebut belum dapat diselesaikan dalam waktu 90 hari kalender sejak pencatatan, pemerintah daerah bersama Kantor Pertanahan melakukan monitoring bersama terhadap penyelesaian kewajiban BPHTB.

Ketentuan 90 hari tersebut tidak mengurangi hak wajib pajak dan tidak mengubah ketentuan mengenai daluwarsa penagihan pajak daerah.

Apa yang Terjadi Jika Ditemukan Kekurangan BPHTB?

Apabila hasil pemeriksaan menunjukkan masih terdapat kewajiban BPHTB yang belum dibayar, penyelesaiannya tetap dilakukan berdasarkan ketentuan perpajakan daerah.

Pemerintah daerah dapat menerbitkan instrumen penagihan seperti:

Surat Tagihan Pajak Daerah atau STPD; atau
Surat Ketetapan Pajak Daerah Kurang Bayar atau SKPDKB.

Kewenangan penagihan kekurangan BPHTB berada pada pemerintah daerah.

Karena itu, kelanjutan pendaftaran tanah sebelum verifikasi selesai sebaiknya tidak dipahami sebagai mekanisme untuk menghindari kewajiban pajak.

Justru ketentuan ini memungkinkan pelayanan pertanahan tetap bergerak sambil kewajiban BPHTB tetap dapat diselesaikan kemudian apabila ditemukan kekurangan.

Bagaimana dengan BPHTB Nihil?

Surat Edaran Bersama juga memberikan ketentuan khusus terhadap Zero BPHTB atau BPHTB nihil yang belum terverifikasi.

Untuk kondisi ini, proses pendaftaran tanah hanya dapat dilanjutkan apabila wajib pajak telah mengajukan permohonan surat keterangan bukan objek BPHTB kepada kepala daerah sesuai ketentuan yang berlaku.

Selain itu, diperlukan:

bukti penerimaan permohonan surat keterangan bukan objek BPHTB; dan
surat pernyataan kesediaan membayar kekurangan BPHTB.

Dengan demikian, BPHTB nihil mempunyai persyaratan tersendiri dan tidak dapat langsung disamakan dengan kondisi SSPD BPHTB biasa yang belum diverifikasi.

Hal ini penting diperiksa sejak awal agar para pihak tidak salah menentukan dokumen yang harus disiapkan.

Mengapa Pemeriksaan Dokumen Sebelum Transaksi Tetap Penting?

Meskipun pendaftaran tanah dapat tetap berjalan dalam kondisi tertentu, pendekatan yang paling aman tetap memastikan bahwa data dan dokumen sudah konsisten sejak awal.

Beberapa hal yang sebaiknya diperiksa antara lain:

Data bidang tanah

NIB, luas tanah, lokasi, nomor hak, dan informasi objek harus sesuai dengan dokumen pertanahan yang digunakan.

NOP PBB-P2

Ketidaksesuaian NOP dapat menyebabkan pemeriksaan tambahan dan menjadi salah satu faktor yang memperpanjang proses.

Nilai transaksi

Nilai transaksi atau NPOP perlu dapat dijelaskan dengan dokumen yang sesuai apabila diminta dalam pemeriksaan.

Identitas para pihak

Nama, NIK, dan data lainnya perlu konsisten antara dokumen transaksi, data pajak, dan dokumen pertanahan.

Dokumen perusahaan

Jika tanah dimiliki atau dialihkan oleh badan usaha, kewenangan penandatangan dan persetujuan korporasi yang diperlukan juga perlu diperiksa.

Dalam transaksi yang melibatkan aset perusahaan atau nilai yang material, JHYlegal dapat membantu melakukan legal due diligence terhadap dokumen pertanahan dan aspek hukum transaksi properti sebelum proses pengalihan hak dilakukan. Pemeriksaan tersebut dapat membantu menemukan masalah pada status hak, kewenangan pihak, maupun konsistensi dokumen sebelum masuk ke tahap BPHTB dan pendaftaran tanah.

Pendaftaran Berjalan Bukan Berarti Risiko Sudah Selesai

Ini merupakan poin yang paling penting dari mekanisme tersebut.

Jika pendaftaran tanah tetap dilanjutkan sementara SSPD BPHTB belum terverifikasi, terdapat dua proses yang perlu tetap dipantau:

pertama, penyelesaian pelayanan pertanahan;

kedua, penyelesaian final kewajiban BPHTB.

Kedua proses tersebut saling berkaitan.

Apabila BPHTB ternyata masih kurang, kewajiban pajak tetap harus diselesaikan. Jika status tersebut belum diselesaikan, pelayanan pertanahan berikutnya dapat terkena penghentian sementara.

Karena itu, perusahaan atau investor sebaiknya tidak hanya memantau apakah sertifikat atau pendaftaran telah diproses, tetapi juga memastikan status kewajiban BPHTB benar-benar selesai.

JHYlegal dapat memberikan pendampingan hukum dalam transaksi dan pemeriksaan dokumen pertanahan, termasuk membantu perusahaan mengidentifikasi risiko legal yang dapat memengaruhi proses pengalihan maupun pendaftaran hak atas tanah. Pendampingan seperti ini menjadi semakin relevan ketika transaksi melibatkan beberapa dokumen, nilai investasi besar, atau terdapat ketidaksesuaian antara data pertanahan dan perpajakan.

Kesimpulan

BPHTB yang belum selesai diverifikasi tidak selalu berarti proses pendaftaran tanah harus berhenti.

Berdasarkan mekanisme dalam Surat Edaran Bersama tahun 2026, pendaftaran tanah dalam kondisi tertentu dapat tetap dilanjutkan dengan surat pernyataan kesediaan membayar kekurangan BPHTB.

Namun, terdapat konsekuensi penting: pelayanan pertanahan berikutnya dapat dihentikan sementara sampai status BPHTB diselesaikan, dan kekurangan pembayaran tetap dapat ditagih oleh pemerintah daerah.

Untuk BPHTB nihil, terdapat persyaratan tambahan berupa permohonan surat keterangan bukan objek BPHTB beserta bukti penerimaan permohonannya.

Karena itu, fleksibilitas dalam proses pendaftaran tidak sebaiknya dianggap sebagai penghapusan risiko. Status pertanahan dan kewajiban BPHTB tetap perlu dipastikan selesai secara menyeluruh agar tidak menimbulkan masalah pada pelayanan pertanahan berikutnya.

Category:

Pertanahan dan Properti BPHTB & Pajak Properti

BPHTB Belum Diverifikasi, Apakah Pendaftaran Tanah Tetap Bisa Dilanjutkan?