Bayangkan transaksi jual beli tanah sudah disepakati, akta sedang dipersiapkan, dan para pihak berharap proses balik nama dapat segera berjalan. Namun, pada tahap BPHTB muncul persoalan: nilai transaksi dianggap tidak wajar, NOP tidak cocok dengan data bidang tanah, atau SSPD BPHTB belum selesai diverifikasi.

Selama ini, persoalan seperti itu dapat membuat proses transaksi terasa tidak pasti karena aspek perpajakan dan pendaftaran tanah saling berkaitan. Pada 10 Agustus 2026, Menteri Agraria dan Tata Ruang/Kepala BPN bersama Menteri Dalam Negeri menetapkan Surat Edaran Bersama Nomor 16/SE-HR.01/VIII/2026 dan Nomor 900.1.13.1/5782/SJ yang mengatur mekanisme penerimaan setoran dan verifikasi SSPD BPHTB dalam pendaftaran tanah sekaligus integrasi data pertanahan dan perpajakan.

Bagi pembeli, penjual, perusahaan, investor, maupun pihak yang melakukan transaksi properti, ketentuan ini penting karena memberikan gambaran lebih jelas mengenai batas waktu pemeriksaan BPHTB, kondisi yang memerlukan pemeriksaan tambahan, serta hubungan antara proses BPHTB dan pelayanan pertanahan.

Mengapa Mekanisme BPHTB 2026 Penting?

BPHTB atau Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan merupakan pajak daerah yang berkaitan langsung dengan berbagai bentuk perolehan hak atas tanah dan bangunan.

Dalam transaksi jual beli, persoalan BPHTB bukan sekadar soal melakukan pembayaran. Ada rangkaian proses yang melibatkan data transaksi, objek tanah, dokumen pajak, serta data yang tersedia pada pemerintah daerah dan Kantor Pertanahan.

Surat Edaran Bersama tersebut menekankan sinergi antara pemerintah daerah dan Kementerian ATR/BPN untuk mempercepat pelayanan pertanahan sekaligus mengoptimalkan penerimaan BPHTB. Salah satu instrumen yang digunakan adalah integrasi data pertanahan dan perpajakan, termasuk pencocokan Nomor Identifikasi Bidang atau NIB dengan Nomor Objek Pajak atau NOP.

Artinya, perusahaan atau individu yang melakukan transaksi tanah perlu semakin memperhatikan kesesuaian data sejak sebelum proses pendaftaran hak dilakukan.

BPHTB Tetap Menggunakan Prinsip Self-Assessment

Salah satu ketentuan penting dalam Surat Edaran Bersama adalah bahwa pembayaran BPHTB dalam rangka pendaftaran tanah didasarkan pada prinsip self-assessment oleh wajib pajak.

Secara sederhana, wajib pajak melakukan penghitungan dan pemenuhan kewajiban BPHTB berdasarkan data transaksi dan ketentuan yang berlaku.

Namun, self-assessment tidak berarti nilai yang dilaporkan otomatis diterima tanpa pemeriksaan. Pemerintah daerah tetap dapat melakukan pemeriksaan terhadap dokumen dan Nilai Perolehan Objek Pajak atau NPOP.

Di sinilah ketepatan dokumen menjadi penting. Kesalahan nilai transaksi, data objek, identitas, NOP, atau informasi lainnya dapat menyebabkan proses membutuhkan klarifikasi tambahan.

Untuk transaksi tanah bernilai signifikan atau transaksi perusahaan, pemeriksaan awal terhadap dokumen dapat membantu mengurangi risiko ketidaksesuaian pada tahap BPHTB. JHYlegal dapat membantu dalam peninjauan aspek hukum transaksi properti dan dokumen pertanahan sebelum proses transaksi dilanjutkan, sehingga potensi masalah administratif dapat diidentifikasi lebih awal.

Verifikasi Bisa Selesai dalam 1 Hari Kerja

Salah satu perubahan yang paling relevan bagi pelaku transaksi adalah adanya parameter waktu pemeriksaan yang lebih jelas.

Untuk permohonan yang:

• telah lengkap;
• tidak termasuk kondisi yang membutuhkan pemeriksaan tambahan; dan
• telah terintegrasi secara elektronik,

pemerintah daerah diminta menyelesaikan pemeriksaan dokumen dan NPOP dalam waktu maksimal 1 hari kerja.

Ketentuan ini berpotensi membuat proses BPHTB lebih terukur bagi transaksi dengan data yang sudah lengkap dan konsisten.

Namun, batas waktu satu hari tersebut tidak berlaku untuk semua kasus.

Kapan Pemeriksaan Bisa Memerlukan Hingga 3 Hari Kerja?

Surat Edaran Bersama mengidentifikasi beberapa keadaan yang dapat memerlukan pemeriksaan lebih lanjut.

Pemerintah daerah diberikan waktu maksimal 3 hari kerja apabila, antara lain:

• terdapat indikasi nilai transaksi yang tidak wajar;
• diperlukan pemeriksaan lapangan;
• objek pajak tidak memiliki atau tidak sesuai dengan NOP PBB-P2;
• terdapat perbedaan material antara data pemerintah daerah dan Kantor Pertanahan; atau
• kondisi geografis tertentu memerlukan verifikasi manual.

Dalam kondisi tersebut, koreksi, klarifikasi, atau pemenuhan persyaratan tambahan dapat diminta sebelum billing code BPHTB diterbitkan.

Karena itu, persiapan transaksi tidak sebaiknya dimulai hanya ketika pembayaran BPHTB akan dilakukan. Data sertifikat, objek pajak, nilai transaksi, identitas para pihak, dan dokumen pendukung idealnya sudah dibandingkan terlebih dahulu.

Apa yang Terjadi Jika Batas Waktu Pemeriksaan Terlewati?

Ketentuan lain yang cukup penting adalah mekanisme apabila pemerintah daerah belum memberikan hasil pemeriksaan setelah batas waktu yang ditentukan.

Apabila jangka waktu satu atau tiga hari kerja telah berakhir dan pemerintah daerah belum menyampaikan hasil pemeriksaan, pemberitahuan koreksi, atau penolakan, permohonan dianggap lengkap dan billing code BPHTB diterbitkan.

Ketentuan ini memberikan tingkat kepastian proses yang lebih baik dibanding situasi ketika permohonan dapat menunggu tanpa batas waktu yang jelas.

Setelah BPHTB dibayar, Nomor Transaksi Penerimaan Daerah atau NTPD pada prinsipnya diterbitkan pada hari yang sama. Jika pembayaran dilakukan pada hari libur, NTPD diterbitkan pada hari kerja berikutnya.

SSPD Belum Diverifikasi Tidak Selalu Menghentikan Pendaftaran Tanah

Salah satu bagian yang perlu diperhatikan adalah pengaturan mengenai SSPD BPHTB yang belum terverifikasi.

Surat Edaran Bersama membuka kemungkinan agar proses pendaftaran tanah tetap dilanjutkan meskipun hasil verifikasi SSPD BPHTB belum tersedia, dengan beberapa persyaratan.

Di antaranya, wajib pajak perlu membuat surat pernyataan kesediaan untuk membayar apabila kemudian ditemukan kekurangan BPHTB.

Namun, terdapat konsekuensi lainnya. Pelayanan pertanahan berikutnya terhadap objek yang bersangkutan dapat dikenakan penghentian sementara sampai status BPHTB diselesaikan.

Dengan demikian, dapat dilanjutkannya pendaftaran tanah bukan berarti risiko pajak telah hilang.

Kekurangan BPHTB Tetap Dapat Ditagih

Apabila kemudian ditemukan kekurangan pembayaran BPHTB, pemerintah daerah tetap memiliki kewenangan melakukan penagihan.

Dalam Surat Edaran Bersama disebutkan bahwa pemerintah daerah dapat menerbitkan antara lain:

• Surat Tagihan Pajak Daerah atau STPD; atau
• Surat Ketetapan Pajak Daerah Kurang Bayar atau SKPDKB.

Proses penagihan kekurangan BPHTB tersebut berada dalam kewenangan pemerintah daerah.

Hal ini penting terutama untuk transaksi dengan nilai tinggi. Perbedaan interpretasi atas NPOP atau nilai transaksi dapat berdampak pada besarnya kewajiban yang harus dipenuhi.

ZNT Bisa Digunakan sebagai Data Pembanding

Dalam menilai kewajaran NPOP, pemerintah daerah menggunakan NJOP PBB-P2 dan dapat menggunakan Zona Nilai Tanah atau ZNT yang tersedia dari Kementerian ATR/BPN sebagai data pembanding.

Namun, ZNT tidak ditempatkan sebagai satu-satunya dasar penentuan nilai.

Surat Edaran Bersama menegaskan bahwa ZNT merupakan instrumen pendukung dalam menganalisis kewajaran nilai transaksi. Pemerintah daerah tetap dapat melakukan pemeriksaan berdasarkan dokumen, data, dan informasi lain yang sah.

Ini menjadi poin penting bagi pembeli maupun penjual. Nilai transaksi yang berbeda dengan referensi tertentu belum otomatis berarti transaksi salah, tetapi perbedaan yang material dapat memicu kebutuhan pemeriksaan atau klarifikasi.

NIB dan NOP Akan Semakin Terhubung

Arah kebijakan lainnya adalah integrasi data.

Setiap bidang tanah yang menjadi objek pendaftaran tanah dan/atau BPHTB diarahkan untuk dilakukan pencocokan antara:

NIB pada sistem pertanahan Kantor Pertanahan

dan

NOP pada basis data PBB-P2 pemerintah daerah.

Pencocokan tersebut menjadi bagian dari pemeriksaan dokumen dan juga dapat digunakan dalam analisis kewajaran NPOP.

Menariknya, apabila NIB atau NOP belum tersedia atau belum cocok, permohonan tidak otomatis dihentikan. Permohonan tetap dapat diproses sesuai jangka waktu yang ditetapkan dengan disertai catatan mengenai status pencocokannya.

Dalam jangka panjang, integrasi semacam ini membuat konsistensi data pertanahan semakin penting.

Apa yang Perlu Dicek Sebelum Melakukan Transaksi Tanah?

Sebelum transaksi jual beli atau pengalihan hak atas tanah dilakukan, para pihak sebaiknya tidak hanya memeriksa sertifikat.

Beberapa aspek yang patut ditinjau antara lain status hak atas tanah, identitas pemegang hak, data NIB, NOP PBB-P2, luas dan lokasi objek, nilai transaksi, data pajak, serta kesesuaian dokumen yang akan digunakan dalam proses pendaftaran.

Untuk transaksi perusahaan, pemeriksaan juga dapat dikaitkan dengan kewenangan pihak yang menandatangani transaksi, persetujuan korporasi apabila diperlukan, serta hasil legal due diligence terhadap aset.

JHYlegal dapat memberikan pendampingan hukum terkait transaksi dan pemeriksaan dokumen pertanahan, termasuk membantu perusahaan memahami risiko legal sebelum proses pengalihan atau pendaftaran hak dilakukan. Pendekatan seperti ini penting terutama apabila transaksi melibatkan nilai besar, struktur korporasi, investor, atau terdapat ketidaksesuaian data pada dokumen tanah dan pajak.

Kesimpulan

Surat Edaran Bersama ATR/BPN dan Kementerian Dalam Negeri tahun 2026 membawa arah yang lebih jelas dalam hubungan antara BPHTB dan proses pendaftaran tanah.

Batas pemeriksaan satu atau tiga hari kerja, mekanisme apabila pemeriksaan melewati tenggat, kemungkinan melanjutkan pendaftaran meskipun SSPD belum terverifikasi, penggunaan ZNT sebagai data pembanding, serta pencocokan NIB dan NOP menunjukkan bahwa proses pertanahan dan perpajakan semakin terintegrasi.

Bagi pihak yang akan membeli, menjual, atau mengalihkan tanah, konsekuensinya sederhana: kelengkapan dan konsistensi data menjadi semakin penting.

Semakin awal aspek legal, pertanahan, dan perpajakan diperiksa, semakin kecil kemungkinan transaksi mengalami koreksi, penundaan, atau persoalan lanjutan setelah pendaftaran dilakukan.